봄날이 따뜻하다. 요즘 날씨처럼 부동산 경기가 풀리는 듯하고, 일부 지역은 과열의 조짐까지 보이는 것도 같다. 비관론이 휩쓸었던 불과 몇 달 전만 하더라도 지금보다 훨씬 싼 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 있었음에도 불구하고 그 기회는 소수의 용기 있는 사람에게만 돌아간 게 아닐까 한다. 그나마 그때 내 집 마련을 하지 못한 사람들은 기회 손실이라는 무형의 손실만 입었을 뿐이지만 그 당시 소중한 자산을 헐값에 내던진 사람들은 지금쯤 가슴을 치고 있을 게다. 작년 4분기에 극성을 부렸던 비관론은 그때 당시만 있었던 것은 아니다. 십수 년 전부터 비슷한 논리로 논조만 조금씩 바꾸어 왔던 것이지만, 그것을 받아들이는 사람의 상황이나 심리 상태에 따라 그 영향력이 달라져 왔을 뿐이다.
그중 대표적인 논리 하나가 인구 감소에 따른 부동산 폭락론이다. 우리나라 인구는 2018년을 정점으로 점점 줄어들 것이기 때문에 주택이 남아돌 것이고, 그 결과 주택 값은 폭락할 수밖에 없다는 논리다. 그동안 인구가 늘어나면서 주택 수가 부족했던 것이 집값 상승의 원인 중 하나였으니, 이번에는 반대로 인구가 줄어들게 되면 집값이 떨어질 것이라고 생각하는 것은 어쩌면 자연스러운 일이다. 상식적으로 생각해 보아도 인구가 줄어드는 것은 인구가 늘어나는 것과는 반대의 현상이 나타날 것처럼 보인다.
과연 우리나라 인구는 어떻게 되고 있으며, 이런 현상이 집값에 어떤 영향을 끼칠 것인가. 부동산 폭락론자들이 인용하는 수치는 통계청의 자료다. 통계청 자료에 따르면 우리나라 인구는 2009년도에는 4874만6693명으로 추산되며, 인구가 계속 늘어나다가 2018년에 이르면 4934만350명까지 늘어나게 될 것으로 보고 있다.
그러나 그 다음해인 2019년부터는 인구가 조금씩 줄어들기 시작해 2030년에 이르면 인구가 지금보다 감소할 것으로 예측하고 있다. 2030년에 이르면 현재보다 인구가 감소할 것이니 집에 들어가 살 사람들이 부족하게 돼 집값이 떨어질 것이라는 것이 하락론자들의 주된 논리다.
인구는 줄어도 가구 수는 늘어
사실 우리나라 인구수는 현재 늘고 있는 추세지만 모든 지역이 동일하게 늘지는 않는다. 2005년에서 2009년까지 지난 4년간 우리나라 인구는 1.26% 증가했지만 부산(마이너스 3.20%)이나 대구(마이너스 2.49%), 강원도(마이너스 2.43%), 충청북도(마이너스 0.24%), 전라북도(마이너스 5.09%), 전라남도(마이너스 4.88%), 경상북도(마이너스 1.72%)는 오히려 인구가 감소하고 있다.
그렇다면 이번에는 같은 지역의 집값 상승률을 알아보자. 인구가 줄어들면 집값이 떨어질 것이라는 가설에 비추어 보면 이들 지역 집값은 그동안 크게 떨어져 있어야 당연하다. 그러나 국민은행 자료에 따르면 2005년 3월에서 2009년 3월 말까지 전라북도 집값 상승률은 11.8%에 달한다. 인구가 5%나 넘게 줄어든 지역의 집값이 12%가 떨어진 것이 아니라 12%가 올랐다는 의미다.
이런 현상은 전북에서만 일어난 특별한 상황이 아니다. 인구가 0.24%가 줄어들었던 충북에서는 집값이 7.1% 올랐고 인구가 줄어든 나머지 다섯 개 지역에서도 적게는 1.6%(부산)부터 많게는 6.6%(경북)까지 전 지역의 집값이 올랐던 것이다. 인구가 줄어들면 집값이 떨어진다는 ‘순진한 가설’이 얼마나 비현실적인 이론인지 여지없이 증명되는 것이다.
왜 이런 현상이 나타날까. 이유는 수요 주체를 잘못 설정한 데서부터 발생한다. 가전 회사의 예를 들어보자. 인구가 줄면 소비자 수도 줄어 가전 회사의 매출이 떨어질 것이다. 하지만 그 영향은 제품별로 다를 수밖에 없다. 개인당 하나씩 사용하는 휴대전화의 경우 인구 감소가 직접적으로 소비의 감소로 이어질 가능성이 높다. 그러나 김치냉장고의 경우 반드시 그렇지 않다. 소비 단위가 개인이 아니라 가정이기 때문이다. 쉽게 말해 부모와 자식 한 명이 있는 가정에서 휴대전화 세 대를 사용하는데 어느날 자식이 군대에 가게 되면 휴대전화가 한 대 남게 된다. 하지만 자식이 군대를 간다고 해서 김치냉장고가 남아돌지는 않는다. 자식이 군대를 가건 말건 그 집에서는 김치냉장고가 필요하기 때문이다. 이렇듯 소비재의 경우 소비 주체에 따라서 수요 곡선이 다르다.
집값은 ‘김치냉장고’와 같아
주택의 경우 휴대전화와 김치냉장고, 어느 쪽에 가까울까. 우리나라 주택 수가 1인당 한 채씩 돌아갈 만큼 많다면 인구 감소가 주택 수요 감소로 바로 이어질 것이다. 그러나 주택의 수요자는 개인이 아니라 가정이다. 그러므로 주택의 수요를 예측하는 데는 인구 증감보다 가구 수의 증감을 살펴봐야 하는 것이다. 통계청에 따르면 2009년에 우리나라 가구 수는 1691만6966가구에서 2030년도에는 1987만1144가구로 크게 늘어날 것으로 예측하고 있다. 같은 기간 동안 인구는 감소하지만 가구 수는 오히려 17.5%나 늘어나는 것이다. 가구의 사전적 의미가 ‘현실적으로 주거 및 생계를 같이하는 사람의 집단’인 만큼 주택의 수요는 인구수가 아니라 가구 수인 것을 감안하면 앞으로 집값이 오르게 될지, 내리게 될지 짐작해 볼 수 있는 대목이다.
그 다음 우리가 생각해 볼 문제는 지역적 특성이다. 2030년에 가면 현재보다 인구가 준다고는 하지만 이것은 지방을 포함한 전체적인 이야기이고 범주를 수도권(서울 인천 경기)으로 축소해 본다면 이야기는 전혀 달라진다. 2009년 현재 2412만8443명인 수도권 인구수는 2030년에는 9.1%가 늘어난 2631만5824명이 될 것으로 예상되기 때문이다. 더구나 주택의 수요자인 가구 수를 기준으로 하면 그 차이는 더욱 벌어지게 된다. 2009년에 819만6553가구였던 가구 수가 2030년에는 1055만7030가구로서 무려 28.8%나 늘어난다. 그러므로 인구 감소 때문에 집값이 떨어질 것이라고 생각하는 사람이라면 인구 감소의 우려가 적은 수도권에 내 집을 마련하는 것이 좋을 것이다.
잊지 말아야 할 것은 인구수나 가구 수가 집값에 영향을 끼치는 유일한 요소는 아니라는 것이다. 지난 4년간 인구수가 줄어든 지역도 집값이 많이 올랐다는 것이 그 방증이다. 가구 수 기준으로 살펴보아도 전라북도 지역은 가구 수가 2005년 62만9032가구에서 2009년 62만4921가구로 0.65%가 줄었고, 전라남도 지역은 가구 수가 2005년 67만1618가구에서 2009년 65만9294가구로 1.83%가 줄었지만 집값은 오히려 같은 기간 동안 각각 11.9%와 4.6% 오른 바 있다. 이에 비해 가구 수가 7.45%가 늘어났던 대전광역시의 경우는 같은 기간 동안 집값이 1.1% 올랐을 뿐이다. 이는 인구수나 가구 수의 증감이 집값에 영향을 끼치는 요소 중에서 절대적 요소는 아니라는 것을 의미한다. 인구 감소가 집값 하락으로 직접적으로 연결된다면 인구가 줄기 시작한 대부분의 선진국의 경우 지난 수년간 집값이 계속 떨어졌어야 한다.
집값은 그 당시의 유동성이나 주택 보급률, 그리고 정부의 정책 등 여러 변수에 의해 영향을 받는다. 수치상으로 주택 보급률이 100% 이상 되는 지역이라도 그 주택 수에는 다 쓰러져가는 농가주택 등도 포함돼 있으므로 이런 집들이 멸실되고 새로운 주택이 들어서게 되면 주택 보급률 자체는 변화가 없더라도 집값에는 크게 차이가 나는 것이다.
인구가 감소한다면 인구보다 가구 수 증감에 더 영향을 받는 주택 시장보다는 주식시장이 먼저 난리가 날것이다. 인구 감소에 직접적인 영향을 받는 업종이 대부분이기 때문이다. 인구가 줄면 라면의 수요도 줄고, 휴대전화의 수요도 줄어들게 되며 이들 업종의 매출액이 떨어질 수밖에 없다. 하지만 통계청이 인구가 줄어든다고 발표해 주가가 폭락했다는 소식은 어디에서도 들어 본 적이 없다. 아직은 먼 미래에 벌어질 가능성 중 하나일 뿐이다.
결론적으로 말해 집값에 영향을 주는 여러 요소 중 하나일 뿐인 인구의 감소를 이유로 내 집 마련 준비에 게을리 한다면 기우라고 아니할 수 없다. 인구 감소 때문에 집값이 떨어질 것이라는 논리는 현실과는 거리가 있는 ‘가설’이기 때문이다.
아기곰은 …
미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직 중이며 국내 최대 부동산 동호회인 ‘아기곰동호회’의 운영자이자 저명한 부동산 칼럼니스트다. 어느 쪽에도 치우침 없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 노무현 정부의 부동산 기조를 정확히 예측한 바 있으며 기존의 부동산 투자 이론을 한 단계 업그레이드시켰다는 평을 듣고 있다. 최근 신간 ‘부동산 비타민’을 내놓았다.
아기곰 a-cute-bear@hanmail.net
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